HUONESTON VASTUUNJAKO

Tästä vastuunjakotaulukosta näet, kenen vastuulle mikäkin huoneiston kunnostus- tai korjaustoimenpide kuuluu, kenellä se on oikeus teettää ja tilata, sekä kuka sen lopulta maksaa. Tämä taulukko on ohjeellinen, joten ota aina yhteys isännöitsijään ennen kuin ryhdyt suurempiin korjaustöihin.

1. Pääsääntö

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä säädetään korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluvat pääsääntöisesti sen omistajalle eli taloyhtiölle. Osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat pääsääntöisesti hänen hallitsemansa huoneiston sisätilat, lukuun ottamatta laissa mainittuja rakenteesta johtuvia sisäpuolisia vikoja ja samantasoisina asennettuja johtoja, kanavia ja vesihanoja. Huoneiston normaali ylläpitovastuu (siivous) on osakkeenomistajalla. Tämä koskee muun muassa vesilukkojen, lattiakaivojen sekä poistoventtiilien puhdistamista.

Osakashallinnassa olevalla huoneistolla tarkoitetaan tilaa, jota osakkeenomistaja yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän tai muun yhtiöjärjestyksessä olevan maininnan mukaan hallitsee osakkeiden omistuksen perusteella.

2. Samantasoisuusvaatimus

Säännöksessä tarkoitettujen johtojen ja kanavien kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut. Samantasoisuusvaatimuksesta ei myöskään seuraa, että yhtiö vapautuisi korjausvastuustaan osakkaan tekemien tavanomaisten muutosten jälkeen. Jos osakas on siten vaikkapa vaihtanut vesihanan nykyaikaisempaan, mutta uusi hanakin on tavanomaista tasoa, yhtiö on velvollinen hoitamaan sen kunnossapidon. Käyttötarkoitukseltaan samanlaisten huoneistojen tasosta poikkeavien johtojen ja kanavien korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajalle. Myös sähkölaitteiden ja valaisimien johdot kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Samantasoisuusvaatimus ei koske rakenteellisia vikoja, jotka kuuluvat yleensä yhtiön korjattaviin.

3. Poikkeukset korjausvastuusta

Yhtiökokouksessa voidaan enemmistöpäätöksellä siirtää osakkaalle kuuluva korjausvelvoite yhtiön vastattavaksi. Tällöin on osakkeenomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti eli sama korjaus on tehtävä tarvittaessa kaikille. Yhtiöjärjestyksessä voidaan korjausvastuusta poiketa suuntaan tai toiseen. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii 2/3 tai yhtiöjärjestyksen mukaisen suuremman määräenemmistön annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista.

Huoneistossa olevat kalusteet ja laitteet kuuluvat osakkeenomistajan korjattaviksi. Yhtiön suorittaessa oman korjausvastuunsa piiriin kuuluvia töitä (esim. WC:n huuhtelulaitteet) se voi joutua samalla uusimaan myös osakkaalle kuuluvia osia, jos korjaamista ei voida suorittaa muuten kuin koko laite vaihtamalla. Sama tilanne voi syntyä myös osakkeenomistajan kohdalla.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säädetty taloyhtiön tekemien korjaustöiden yhteydessä osakkaalle mahdollisesti maksettavista hyvityksistä. Jos osakas on itse vastikään tehnyt vastaavia korjauksia tai uudistuksia huoneistossaan, voidaan osakasta joissakin tilanteissa hyvittää yhtiölle syntyvän säästön määrällä.

4. Aiheuttamisperiaate

Korjausvastuun jakautumisessa on otettava huomioon myös vahingonkorvausoikeudelliset periaatteet. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat taloyhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Aikaisemman osakkeenomistajan tekemästä muutostyöstä aiheutuva korjausvastuu ei siirry huoneiston uudelle omistajalle. Muutostöistä aiheutuneet rakenteelliset viat korjaa yhtiö, joka voi vaatia korjauskustannuksia vahingonkorvauksena huolimattoman työn tehneeltä osakkeenomistajalta. Huoneistoon tehdyt sisustukselliset lisäykset ja muut erikoisrakenteet ovat kuitenkin osakkeenomistajan vastuulla riippumatta siitä, kuka entisistä osakkeenomistajista on tehnyt muutokset.

Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, hän saattaa joutua korvaamaan laiminlyönnistä johtuneen lisävahingon. Samoin on asian laita, jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy tarpeellisiin toimiin vahingon estämiseksi.

5. Vuokrattu huoneisto

Osakkaan vastuu yhtiöön nähden.Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksista tämän vastuunjakotaulukon mukaisesti siinäkin tilanteessa, että hän on vuokrannut huoneistonsa.

Osakkaan ja hänen vuokralaisensa keskinäinen vastuunjako. Vuokrasopimusta tehdessään vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneiston kunnossapitovastuuseen liittyvistä kysymyksistä. Ellei vuokrasopimukseen oteta kunnossapitovastuunjakoa koskevia määräyksiä, vastaa vuokranantaja siitä, että huoneisto on vuokrasuhteen kestäessä tavanomaisessa kunnossa.

6. Yhtiön vastuulla olevat korjaukset

Korjatessaan rakenteista johtuvia vaurioita taloyhtiön tulee korjata myös huoneiston sisäpinnat alkuperäiseen tasoon. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemien ns. sisustuksellisten lisäysten tai erikoisrakenteiden palauttamisesta.

Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta ilman taloyhtiön suostumusta suorittaa yhtiön laskuun sille kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Työn teettäjänä yhtiöllä on oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus ja suorittaja, kuitenkin mahdollisuuksien mukaan yhteisymmärryksessä osakkeenomistajan kanssa.

7. Muutostyöt huoneistoissa

Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutostyöoikeuteen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuulla muutoksen kohde on. Siltä osin kuin muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on kuitenkin saatava näiden suostumus. Ennen muutostöihin ryhtymistä osakkaan tulee myös ilmoittaa taloyhtiölle sellaisista töistä, jotka kohdistuvat kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään. Mahdolliset viranomaisluvat haetaan aina taloyhtiön nimissä. Kunnallisiin rakennusjärjestyksiin sisältyy määräyksiä viranomaisluvanvaraisista muutostöistä.

Jos muutostyö kohdistuu osittainkin huoneiston ulkopuolelle, tarvitaan sen tekemiselle aina taloyhtiön lupa.

Työn tekijänä/teettäjänä osakas vastaa huolimattomista tai hyvän rakennustavan vastaisista muutostöistä ja niiden aiheuttamista vahingoista.

8. Vakuutukset

Korjausvastuuseen ei vaikuta se, minkälaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Vakuutusten korvauspiiri saattaa olla erilainen kuin asunto-osakeyhtiölain mukainen korjausvastuunjako. Kun esimerkiksi kiinteistön vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua edellyttää, että osakas maksaa omavastuuosuuden.

9. Yhtiöjärjestyksen määräykset

Taulukon rastitus korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajien välillä perustuu AOYL 78 § 2-4 momentin tulkintaan sekä muodostuneeseen oikeuskäytäntöön. Suomen Kiinteistöliitto ry suosittaa, että taulukko hyväksytään yhtiökokouksessa taloyhtiötä sitovaksi. Lain mukaan kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä toisinkin. Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuusta toisin kuin mitä vastuunjakotaulukossa esitetään tai yhtiökokous päättää osakkaalle kuuluvan korjauksen suorittamisesta taloyhtiön toimesta, kannattaa tästä tehdä erillinen merkintä taulukkoon.